住宅ローンを調べていると、一度は「フラット35」という名前を目にすると思います。

フラット35の最大の特徴は、借入時に決まった金利が、市場金利の動きで変わることのない全期間固定金利であることです。

ただ、

「普通の銀行の住宅ローンと何が違うの？」

「変動金利よりかなり高くない？」

「銀行の住宅ローン審査に通らない人が使うもの？」

「フラット35ならどこの金融機関で借りても同じ？」

といった疑問もあるでしょう。

特に2026年は金利環境が大きく変わっています。

2026年10月現在、フラット35の返済期間21年以上35年以下・融資率9割以下・新機構団信付きの最頻金利は年3.83％です。

一方、久喜周辺の地域金融機関では、2026年8月時点で、一定の条件を満たした場合の変動金利が1％前後の商品もありました。

つまり現在の住宅ローン選びでは、

「フラット35だから安心」でも、「変動金利が安いから得」でもありません。

金利が変わらない安心に、どのくらいのコストを払うのか。

この記事ではフラット35の仕組みと2026年の最新制度を整理したうえで、久喜市で住宅を購入する場合にどのように住宅ローンを比較すればよいのか、不動産会社の立場から解説します。

フラット35とは？

フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供している住宅ローンです。

一般的な「買取型」の仕組みを簡単にすると、

購入者が金融機関からフラット35を借りる

住宅金融支援機構がその住宅ローン債権を金融機関から買い取る

機構が住宅ローン債権を証券化する

投資家から長期間の資金を調達する

という流れです。

この仕組みによって、民間金融機関だけでは提供しにくい最長35年間の全期間固定金利を実現しています。

ここで誤解しやすいのですが、

住宅金融支援機構から直接住宅ローンを借りる、という仕組みではありません。

実際の申込み窓口は、フラット35を取り扱う銀行、信用金庫、モーゲージバンクなどです。

フラット35の金利は、市場金利が動いても変わらない

フラット35では、資金を受け取った時点で決まった金利が、返済終了まで市場金利の動きで変わることはありません（金利の引下げ制度を使った場合は、引下げ期間が終わると、借入時に決まった元の金利に戻ります）。

たとえば35年返済なら、その後市場金利が上がっても借入金利はそのままです。

2026年10月現在、融資率9割以下・新機構団信付きの場合、

15年以上20年以下：最頻金利 年3.51％

21年以上35年以下：最頻金利 年3.83％

となっています。

ただし、これは「フラット35なら全国どこでも年3.83％」という意味ではありません。

金利や融資手数料は取扱金融機関によって異なります。

また、適用されるのは申込み時ではなく資金受取時の金利です。

住宅完成まで時間がかかる新築住宅などでは、この点にも注意が必要です。

2026年、フラット35はかなり変わっています

古いフラット35の記事を見ると、現在とは制度が違う場合があります。

融資限度額が1億2,000万円へ

2026年4月から、フラット35の融資限度額は従来の8,000万円から1億2,000万円へ引き上げられました。

現在は100万円以上1億2,000万円以下で、原則として住宅の建設費または購入価額以内となっています。

一戸建ては50㎡以上から対象に

一戸建てなどの床面積要件も、2026年4月から70㎡以上から50㎡以上へ緩和されました。

現在は、

一戸建て等：50㎡以上

マンション等：30㎡以上

が基本的な床面積要件です。

コンパクトな戸建ても利用しやすくなったのは大きな変更です。

2026年9月から中古住宅＋簡易リフォームが使いやすくなる

2026年9月1日以降の借入れから、中古住宅を購入するときに行う簡易なリフォーム工事費をフラット35の融資に含められるようになりました。

ただし、間取り変更、柱位置の変更、床面積変更、断熱材交換など、適合証明に影響する工事はこの簡易リフォームには含まれません。

大規模な性能向上リフォームなら、別に「フラット35リノベ」という制度があります。

中古戸建てを購入して少し手を入れて住みたい方にとっては、かなり使い勝手がよくなっています。

子育て世帯やZEHなら金利が下がることも

現在のフラット35は、単純な「年3.83％の固定金利ローン」ではありません。

家族構成や住宅性能などに応じてポイントが付き、一定期間の金利が引き下げられる制度があります。

たとえば住宅金融支援機構が示している、

夫婦＋子ども1人＋ZEH住宅

の例では4ポイントとなり、当初5年間は年1.0％引き下げられます。

2026年10月なら、

当初5年間 年2.83％

6年目以降 年3.83％

という例になります。

そのためフラット35を比較するときは、通常金利だけではなく、

自分たちの家族構成・住宅性能なら、どの金利引下げ制度を使えるのか

まで確認する必要があります。

フラット35を利用できる主な条件

2026年4月現在の主な条件は次のとおりです。

申込時年齢は原則70歳未満。

年間返済額が年収に占める割合は、

年収400万円未満：30％以下

年収400万円以上：35％以下

であることが求められます。

ここには住宅ローンだけではなく、自動車ローン、教育ローン、カードローンなども含まれます。

さらに住宅自体も、住宅金融支援機構が定める技術基準を満たす必要があります。

つまりフラット35では、

「人の審査」だけでなく「住宅の審査」もある

ということです。

「銀行で借りられないならフラット35」は少し違う

ここは不動産購入の現場でも誤解されやすいところです。

フラット35について、

「民間銀行の住宅ローン審査に落ちても、フラット35なら借りられる」

と説明されることがあります。

これは正確ではありません。

フラット35と民間住宅ローンでは審査基準が異なるため、民間ローンでは難しくてもフラット35なら利用できるケースはあります。

一方で、フラット35にも年収に対する返済比率などの審査があります。

過去の返済状況なども含め、審査そのものがなくなるわけではありません。

したがって、

フラット35＝審査の甘い住宅ローン

ではありません。

「自分にはどの住宅ローンの審査基準が合っているか」と考えるほうが適切です。

フラット35のメリット

1．市場金利が上がっても返済額が上がらない

最大のメリットです。

借入時に決まった金利が完済まで続くので、市場金利が上昇しても住宅ローン返済額は変わりません（金利の引下げ制度を使った場合は、引下げ期間が終わると、借入時に決まった元の金利に戻ります）。

子どもの教育費など、将来の支出が増える家庭では、毎月の住宅費を固定できること自体に価値があります。

2．金利引下げ制度が充実している

子育て世帯、ZEH、長期優良住宅、中古住宅、リノベーションなど、住宅や世帯の条件によって金利引下げ制度を利用できる場合があります。

3．団体信用生命保険に加入できなくても利用できる場合がある

通常の住宅ローンでは団信への加入を融資条件とするケースが多くあります。

フラット35は、健康上の理由などで団信に加入しない場合でも利用できる仕組みがあります。

もちろん、団信なしの場合には死亡時などのローン残高をどうするか、別途考えておく必要があります。

4．金利上昇を考え続けなくていい

数字にはしにくいですが、これもメリットです。

変動金利を借りれば、返済期間中は金利上昇リスクを自分で負います。

フラット35なら、そのリスクを借入時に固定できます。

フラット35のデメリット

1．現在は変動金利より金利が高い

2026年10月のフラット35の最頻金利は年3.83％です。

一方、久喜で相談できる金融機関にも、2026年8月時点で1％前後からの変動金利商品がありました。

当然、借入当初の返済額では大きな差が出ます。

フラット35で払う高い金利は、ある意味では、

「将来金利が上がっても返済額を変えないための保険料」

とも考えられます。

その保険料を払う価値が自分の家庭にあるかを考える必要があります。

2．住宅にも基準がある

どんな物件でも利用できるわけではありません。

住宅金融支援機構が定める技術基準への適合が必要です。

特に中古住宅では、購入したい物件がフラット35を利用できるか早めに確認したほうが安全です。

3．融資率9割を超えると条件が変わる

フラット35では購入価額まで借りること自体は可能ですが、融資率が9割以下か9割超かによって借入金利が異なります。

「頭金ゼロでも借りられるから得」とは限りません。

4．金融機関によって金利や手数料が違う

同じフラット35でも金融機関によって条件が違います。

そのため、

フラット35を選ぶことと、金融機関を選ぶことは別の判断

です。

久喜で住宅ローンを選ぶなら「フラット35 vs 銀行」まで比較したい

ここからは久喜で実際に住宅を購入する場合の話です。

久喜駅周辺には住宅ローンを専門に相談できる金融機関が複数あります。

たとえば埼玉りそな銀行 住宅ローンご相談プラザは久喜支店3階に住宅ローン専用の相談窓口を設けており、住宅金融支援機構の商品も相談対象です。一部の土曜日にも相談できます。

また、武蔵野銀行 久喜住宅ローンセンターも久喜駅西口側にあります。

武蔵野銀行は通常の住宅ローンに加えて、「むさしのフラット35パッケージ」も扱っています。フラット35と変動・固定金利選択型ローンを組み合わせたり、つなぎ融資を利用したりすることも可能です。

さらに、埼玉縣信用金庫 久喜支店もあります。

2026年8月時点では、埼玉縣信用金庫の住宅ローンは条件を満たした場合の変動金利が年0.995％～1.195％、自前の全期間固定金利型も30年超35年以内で**年3.95％**となっています。

JA南彩 久喜江面支店でも住宅ローンを扱っています。JA南彩の住宅ローンは2026年8月時点で最長50年の商品があり、久喜市内には久喜江面支店と菖蒲南支店があります。