久喜市の不動産相場を地区別に調べるなら、土地の単価と建物を含む総額を分けて見るのが出発点です。国土交通省の公表取引を同じ期間で集計すると、土地の中央値は久喜地区9.2万円／㎡、栗橋地区3万円／㎡、鷲宮地区3.85万円／㎡、菖蒲地区2.5万円／㎡でした。対象期間は2023年第1四半期〜2026年第1四半期。これは売れた物件の公表データの中央の値で、自宅の査定額を示すものではありません。

4地区を一言で見ると、久喜は「土地単価を高めに見る入口」、栗橋は「駅と住宅の条件を分けて比較」、鷲宮は「東鷲宮側と鷲宮側の交通を確認」、菖蒲は「価格と車・バスの暮らしをセットで検討」です。以下の地域の見方は、本稿の集計と公的な交通資料をもとにした編集上の提案です。地域全体の人気順位や、将来の値上がりを表すものではありません。

同じ久喜市でも、住所や利用する駅によって住まいの探し方は変わります。「実家は栗橋だけれど、久喜市全体の相場と比べてよいのかな」「東鷲宮のマンションと菖蒲の土地は、どう並べればよいのだろう」。そんな疑問に答えるため、4地区の価格、交通、人口を同じ表で確認できるようにしました。まず全体の違いをつかみ、最後に自分の物件へ近づけて読んでみてください。

比較する4地区と数字のルール

地区は駅勢圏ではなく、合併前の市町域で分ける

本稿の久喜・栗橋・鷲宮・菖蒲は、久喜市の「統計くき」が使う、合併前の旧久喜市・旧栗橋町・旧鷲宮町・旧菖蒲町の範囲です。駅からの距離で円を描いた地区分けではありません。市の地区別町字一覧と、公表取引の「地区名」を照合して振り分けました。

たとえば高柳は栗橋地区、八甫と西大輪は鷲宮地区、河原井町は久喜地区です。最寄駅が東鷲宮だから鷲宮地区、と機械的に決めると地区が混ざります。菖蒲町河原井と河原井町も別の住所として扱っています。土地の所在地と、普段使う駅を分けて考えると、表の読み違いを減らせます。

地価公示・基準地価・取引価格は役割が違う

数字 本稿で使う時点・対象 読み取れること

地価公示 2026年1月1日、住宅地の標準地 決まった地点の土地価格と前年からの変化

基準地価 2026年7月1日、住宅地の基準地 県が調べた地点の土地価格と前年からの変化

公表取引の中央値 2023年第1四半期〜2026年第1四半期 期間内に公表された取引の中央の価格

地価公示と基準地価は、選ばれた地点の土地を評価した価格です。取引価格は、実際の取引について国が当事者にアンケートを行い、個々の物件を特定しにくい形に加工して公表したものです。役割も時点も違うため、一つの平均へ混ぜていません。

地価の前年変動率を見て、地区の住宅の売却価格が同じ割合で動いたと考えることもできません。土地の評価地点と、売られた家の場所・築年・広さが一致しないためです。公的地価は地域の変化を読む手掛かり、取引価格は物件の条件を比べる入口、と使い分けます。

土地・中古住宅・マンションの地区別相場

公表取引の中央値と件数を並べる

次の表は国土交通省「不動産情報ライブラリ」から2026年10月5日に取得したデータを、本稿で集計した結果です。価格情報区分は「不動産取引価格情報」だけを使い、重複する場合がある「成約価格情報」は混ぜていません。掲載中の売出価格や、不動産ポータルの相場表から数字を転記したものでもありません。

地区 土地の㎡単価中央値・件数 中古住宅参考の総額中央値・件数 中古マンション等の総額中央値・件数

久喜 9.2万円／㎡・140件 1,700万円・108件 1,400万円・53件

栗橋 3万円／㎡・89件 1,400万円・74件 1,500万円・5件（少数参考）

鷲宮 3.85万円／㎡・100件 1,350万円・58件 1,200万円・51件

菖蒲 2.5万円／㎡・56件 890万円・32件 表示なし・0件

期間は全地区共通の2023年第1四半期〜2026年第1四半期です。中古住宅参考は、公表データの「宅地（土地と建物）」から用途が「住宅」のみで、建築年が取引年より前の取引を抽出しました。土地と建物を合わせた総額です。元データには戸建だけを確実に選べる区分がないため、共同住宅を含む可能性があり、「中古戸建だけの相場」とは呼んでいません。

建築年が取引年と同じ物件は、新築との区別ができないので除外しています。同じ年に完成して一度使われた中古住宅が含まれていた場合も、この表には入りません。建築年不明、住宅以外や複数用途の土地建物取引も除いています。戸建を売りたい方は、この参考値を出発点に、戸建の個別事例を不動産会社と絞り込んでください。

土地は「宅地（土地）」の公表㎡単価、中古マンション等はその区分の公表総額を使っています。土地は土地だけ、マンションは一戸ごとの総額なので、列をまたいで「こちらの地区の家のほうが高い」と比べる表ではありません。とくにマンションは専有面積・築年・階数などをそろえていないため、地区の違いだけによる価格差とは言えません。

土地の単価差を、同じ目盛りで見る

土地の中央値を並べた簡易グラフです。棒は約1万円／㎡につき■一つとして丸め、右の実数を正確な比較に使います。棒の長さで資産価値や住みやすさを順位づけする意図はありません。

地区 土地の中央値を示す棒 正確な中央値 集計件数

久喜 ■■■■■■■■■ 9.2万円／㎡ 140件

栗橋 ■■■ 3万円／㎡ 89件

鷲宮 ■■■■ 3.85万円／㎡ 100件

菖蒲 ■■■ 2.5万円／㎡ 56件

この期間の公表取引では、久喜地区の土地の中央値がほかの3地区より高くなりました。ただし、駅周辺の取引が多い地区と、市街化調整区域や広い敷地の取引を含む地区では、集計された物件の顔ぶれが変わります。地区名だけで同じ条件の土地を比べた結果ではない点は、押さえておきましょう。

本稿では地区の差を特定の一つの原因に結びつけていません。「駅があるからこの価格」「人口が増えたから高い」といった因果関係は、この集計だけでは確かめられないためです。交通の使い方、地価の地点、人口を別々に確認し、物件ごとの検討材料として重ねます。

件数が少ない列と、載っていない取引をどう扱うか

価格を小さい順に並べて中央を取るのが中央値です。件数が偶数の場合は中央の二つの価格の平均を使っています。本稿では5件未満の区分は価格を表示しません。菖蒲の中古マンション等は0件なので、価格欄を空けました。「マンションの価値がない」「売れない」という意味ではなく、この期間の取得データでは比較する数字を用意できない、という意味です。

栗橋の中古マンション等は5件で、表示基準には達していますが少数の参考値です。53件の久喜や51件の鷲宮と同じ安定性があるとは扱っていません。たまたま広い住戸や新しい建物の取引が入れば、数字の印象も変わります。この列だけでマンションの売出額を決めないでください。

取得した全1,016件には農地や、今回の中古住宅条件から外れる土地建物取引も含まれます。それらを住宅の価格へ混ぜず、どの取引を採用したかを記録して計算しました。アンケートの収集状況によって公表件数は後から変わり、特に最新期は追加が起こり得ることも、国土交通省が案内しています。

公表取引は地区内のすべての売買を網羅した名簿ではありません。今売り出されている物件でもなく、これから買う人の希望額を調べたものでもありません。価格表が答えられる範囲を決めて使うことで、相場の数字と現場での価格相談をつなげやすくなります。

2026年の公示地価と基準地価で地点の動きを確かめる

公示地価は1月、基準地価は7月の住宅地を見る

地区ごとの住宅地の例を、別々の表にしました。地区平均ではなく一つの評価地点です。商業地・工業地は住宅地の表へ混ぜず、公示と基準地価の数字も合算していません。住所を確かめるための表なので、各地点の詳しい環境解説はここでは広げません。

地区 2026年公示地価の地点例 価格（円／㎡） 前年比

久喜 久喜-1・南1丁目441番5外 115,000 ＋0.9％

栗橋 久喜-19・伊坂北1丁目9番9外 52,400 0.0％

鷲宮 久喜-26・西大輪1丁目11番3 68,100 0.0％

菖蒲 久喜-15・菖蒲町三箇字上中島321番2外 38,400 −0.5％

公示地価の時点は2026年1月1日、出典は埼玉県掲載の国土交通省公表資料です。価格の大小だけでなく、住所が自分の土地に近いか、用途や周囲の利用状況が似ているかを確認するために使います。近い地点が見つかっても、その数字をそのまま自宅の面積へ掛けるだけでは査定になりません。

地区 2026年基準地価の地点例 価格（円／㎡） 前年比

久喜 久喜（県）-1・久喜東3丁目59番49外 106,000 ＋1.0％

栗橋 久喜（県）-8・伊坂中央2丁目15番19 49,100 0.0％

鷲宮 久喜（県）-10・桜田4丁目12番8 74,400 0.0％

菖蒲 久喜（県）-7・菖蒲町菖蒲字寺田5013番531 40,500 −0.2％

基準地価の時点は2026年7月1日、出典は令和8年度埼玉県地価調査です。久喜東の例では前年より上昇、伊坂中央と桜田の例では横ばい、菖蒲町菖蒲の例では下落でした。ここに選んだ一地点の変化を、その地区すべての土地の変化へ広げてはいません。

二つの表を引き算して、半年間の変化にしない

公示地価の久喜地区の例は南1丁目、基準地価の例は久喜東3丁目です。場所が違うので、115,000円から106,000円になった、と読むのは誤りです。栗橋・鷲宮・菖蒲の例も別地点です。表の前年比は、それぞれの公表資料が示す前年からの変化を掲載しています。

この使い分けが分かると、「市の平均は下がったと聞いたのに、近所の価格は変わっていない」という疑問も整理できます。何の数字か、どの時点か、同じ地点かを先に確認することが大切です。平均だけで話すより、自分の土地に近い条件の地点を見つけるほうが、売却相談の質問を具体的にできます。

公示地価の地点をさらに見たい方は、公開中の2026年公示地価を扱う久喜市の記事も参考にしてください。本稿は旧市町域の比較と公表取引の集計が中心で、役割を分けています。

4地区の交通と、買う人に伝えたい暮らしの条件

東京までの時間は同じ列車の例で比較する

JR東日本の2026年10月平日時刻表にある普通列車1557Eを例に、東京駅10時56分着までを比べます。久喜10時04分発は52分、東鷲宮10時01分発は55分、栗橋9時55分発は61分です。いずれも同じ列車の駅間所要時間で、最短時間、朝の通勤平均、自宅からの総所要時間ではありません。

地区 主な駅・利用の入口 東京駅までの比較例 追加して確認すること

久喜 久喜駅（JR宇都宮線・東武伊勢崎線） JRの上記列車で52分 自宅から駅、利用する改札、通勤時刻

栗橋 栗橋駅（JR宇都宮線・東武日光線）、南栗橋駅（東武日光線） 栗橋駅からJRの上記列車で61分 南栗橋利用の場合は別経路・別時間で調べる

鷲宮 東鷲宮駅（JR宇都宮線）、鷲宮駅（東武伊勢崎線） 東鷲宮駅からJRの上記列車で55分 鷲宮駅利用の場合は乗換を含め別に調べる

菖蒲 地区内に鉄道駅はなく、久喜駅や市外の桶川・北本駅などを利用 久喜駅を使う例なら、駅までの移動＋JR52分 バスの時刻・待ち時間、車の経路、帰宅時の接続

久喜市の地域公共交通計画は、市内の3路線5駅に加え、市の西側にある桶川駅・北本駅が菖蒲地区方面から使われていることを説明しています。鉄道の時間が同じでも、駅へ歩く、バスに乗る、車で送迎するなど、日々の移動は違います。地区の価格と駅間時間を並べても、玄関から目的地までの便利さまで同じとは限りません。

南栗橋駅と鷲宮駅の時間をJRの数字で置き換えたり、菖蒲地区全体のバス時間を一つに決めたりしていません。目的駅と使う時間帯を決め、現行の時刻表で往復を確認しましょう。買う側なら実際に使う経路、売る側なら物件の住所から使える経路を伝えることが、価格表にはない説明になります。

久喜地区：土地の比較条件を細かくすると読みやすい

本稿の公表取引では、久喜地区は土地の中央値9.2万円／㎡、中古住宅参考1,700万円でした。この結果と久喜駅の二路線を検討材料に、編集部としては、通勤経路や土地の使い方を重視する人に向け、住所・道路・建物の状態を具体的に伝える見せ方を提案します。売れやすさを実績で証明した説明ではありません。

同じ久喜地区の土地でも、土地だけで売るのか、家を残して売るのかで比べる列が違います。駅を使う暮らしを想定するなら、駅名だけでなく家からの移動経路まで整理すると、買う人が自分の生活へ置き換えやすくなります。価格を強調する前に「どの条件で比べた数字か」を説明できることが、相談の出発点になります。

栗橋地区：二つの駅と、少数のマンション取引を分ける

栗橋地区の土地は3万円／㎡、中古住宅参考は1,400万円でした。栗橋駅と南栗橋駅を一つの通勤条件にまとめず、使う路線・駅を分けるのが本稿の提案です。買う側は希望する通勤先と駅までの経路を先に決め、売る側は自宅から利用しやすい駅を説明します。

マンション等の1,500万円は5件だけの参考値なので、「栗橋のマンションは久喜より高い」と地区の性質を結論づける材料にはしません。住戸の面積や建物の築年が違えば総額も変わります。マンションを売る場合は、地区の中央値よりも、同じ建物や似た住戸の資料を確認する順序を提案します。

鷲宮地区：JR側と東武側を同じ便利さにしない

鷲宮地区の土地は3.85万円／㎡、中古住宅参考は1,350万円、中古マンション等は1,200万円でした。東鷲宮駅のJRと鷲宮駅の東武では経路が違うため、ここでは「最寄りにどの駅を使うか」を暮らしの説明の中心に置くことを提案します。二つの駅がある事実と、各物件から使いやすい事実は分けましょう。

マンションを検討する人には、価格の総額に加えて、専有面積や部屋の位置、管理に関する資料をそろえて比較する方法を提案します。土地や住宅を売る場合も、西大輪・桜田の地価地点の価格を、鷲宮地区の全物件へ当てはめないことが大切です。近い住所の情報から始め、道路や建物の条件へ進めると話が具体的になります。

菖蒲地区：購入価格と移動の仕方を一緒に確かめる

菖蒲地区の土地は2.5万円／㎡、中古住宅参考は890万円でした。公表取引の価格差を見て購入候補を広げたい人に対し、本稿では、車やバスを使う毎日の暮らしも一緒に試すことを提案します。低い中央値だけを見て、取得後の費用や移動の負担まで低いと考えないためです。

売る側は、庭や駐車場所の使い方、買物や通勤の実際の経路など、その家での暮らしを想像できる材料をそろえる方法を提案します。敷地が広いか、駐車できるかは個々の物件で確認することで、菖蒲の住宅すべてに備わる条件として紹介しません。マンション等の公表取引は0件のため、他地区の総額で穴埋めもしません。